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6月后卖房缴6种税税费占总房款的10

发布时间:2019-07-08 22:15:11

6月后卖房缴6种税 税费占总房款的10%

朝阳区试点开征二手房个人所得税和土地增值税——— 6月以前个人卖二手房还只用交万分之五的印花税,6月以后5%营业税板上钉钉开始征收,而目前个人所得税和土地增值税已经在朝阳区范围内悄悄征收,此次涉及范围非常之广,已购公房、经济适用房、商品房等都要缴纳,卖房人总纳税额在10%左右。市地税局12366纳税服务表示,国家对个人所得税和土地增值税早有规定,卖房就应该交这两种税。对此专家表示,6种税费占到总房款的10%。 朝阳本月开征其他区尚无动静 分别与朝阳区呼家楼、小关、双井、酒仙桥、十里堡等税务所核实,得到的答复基本一致。一位税务所负责人说,6月1日开始,二手房买卖除了要交印花税、营业税、城建税和教育费附加以外,还要交土地增值税和个人所得税。取得所有完税证明后才能开出购房发票,才能办理产权证过户。在朝阳地税局官方站上发现,首页公告第一条就是“二手房交易税收新政策”,点击进入则是包括个人所得税、土地增值税在内的各种政策和税收明细表。 随后与宣武和海淀地税局联系,却发现个人所得税和土地增值税还未征收。而市地税局12366纳税服务却给出了明确答复,个人所得税和土地增值税两项税种从1994年起就存在了,卖二手房就要交这两种税。 两种税早就有只是执行不严 据了解,土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。而个人所得税早在1999年修正的《中华人民共和国个人所得税法》中,就把财产转让所得列为了应缴纳个人所得税的科目。2003年,北京市财政局、地方税务局也发布过《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》规定个人房屋转让过程中的所得应该缴纳个人所得税。 但从各家房屋中介了解到,两种税虽然早就有,但是直到上个月还没听说有那个区地税局强制执行过。据市地税局一位工作人员介绍,以往交个人所得税和土地增值税凭自愿,现在则是要求先税后证。就是说只有卖房人上齐了所有应该交的税费才被允许房产证过户。 卖房交税占到总房款多少 为得知对卖房人征收的各种税费能占到总房款的多少,找到两个卖房事例借以分析。 首先是非普通住宅商品房。卖方2004年以91万元的开发票价格购入远洋天地一套140㎡的房子,现以成交总价98万元售与买方,按新政策,房主出售此房所需交纳的税费有以下四项: 1.印花税:980000 0.5‰=490元; 2.营业税、城建税、教育费附加:980000 5.5%=53900元; 3.个人所得税:「()-印花税(印花税为其它合理费用)」 20%=13902元; 4.土地增值税: 增值额=转让房地产收入-扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)==15610元; 此套房子的增值率为1.6%,即增值额占扣除项目金额之和的1.6%,未超过扣除项目金额50%,因此:土地增值税=增值额 30%=15610 30%=4683元; 房主要卖此房所需缴纳的税费为:印花税+营业税+城建税+教育费附加+个人所得税+土地增值税=490+53900+13902+4683=72975,占总房价的7.4%。 发现,已购公房的税率更高。以一套单价5600元的90平米的再上市已购公房(即已交易过一次的已购公房,转变成商品房的性质,无需再缴纳土地出让金了)为例,按(5600-4000) 90㎡ 20%=28800元,再加上5.5%的营业税城建税和教育费附加,一共27720元,0.5‰印花税252元,合起来要缴的税费共计56772元,占到总房价的11.2%。 两税种还需细则完善 发现,在征收个人所得税和土地增值税的政策条款中还没有规定很细,有时会出现卖房人不知如何缴纳的问题,而且故意避税的办法也不少。 首先,个人所得税政策规定,五年以内商品房的个人所得税将是买卖差价减去所交税费形成的合理费用乘以20%。但如果卖房人在入住后花了10万元装修,那装修造成的增值是否该在税前减去? 第二,不管是个人所得税还是土地增值税,大都是在买卖差价基础上征收,如果买卖双方原价转让,然后再私下签一张借款协议,由于表面上没有形成增值和所得,那么这两种税是否就不用征了? 还有,如果是自住的、唯一住房,税务部门就免征卖房人的个人所得税。但是如何调查房屋是否自住,如何知道卖房人卖的是否为唯一住房还缺少了解途径。 带着问题询问税务所、区地税局、市地税局三级单位的相关负责人,但都没有得到明确答复。只在上周四的稳定 房价政策通报会上听到一位处长表示,对于个人所得税和土地增值税的征管细则目前正在加紧研究中。 重税之后百姓与市场受冲击最大 个税开征,土地增值税开征,对于普通购房人和卖房人来说将受到什么影响呢?对此千万家房地产经纪公司总经理华国强表示,重税之后,百姓购房成本无疑将再次增加。虽然都是以稳定房价为目的,但老百姓并不希望政府出台如此重的税赋,因为在北京这样一个供需比例高达1:6的卖方市场里,最终税费还是要转嫁到买方头上,这是新政实施以来,已被经纪公司众多案例证实的。 除了对老百姓的影响,重税将对二手房市场造成重大打击。华国强看到,新政出台的种种条款,大部分是针对二手房市场的,二级市场购房如此多的税费与制约,必定会使消费者对二手房产生失望,部分二级市场的客户转向一级市场。“一次购买,使用终生”的消费观念不仅不利于个人财富的规划,也不利于房地产一、二级市场的良性互动。住宅市场的梯级供给与消费者的梯级消费,彼此对应,从而为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥能量,但二级市场太多的税赋,会使北京市场刚刚要培育起来的梯级消费观念流产,不利于整体房地产行业的发展。 链接一:朝阳地税局提供个人所得税如何缴纳 个人所得税个人转让自用5年以上的家庭唯一生活用房,免征。其余按“财产转让所得”征收 1.个人出售已购公有住房:应纳税所得额=售房款-住房建筑面积 4000元/平方米-合理费用 2.已购公有住房产权人补交土地出让金后出售:应纳税所得额=销售额-住房建筑面积 4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用 3.个人从市场上购买已购公有住房,按规定补交土地出让金后出售:应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用4.个人从市场上购买的其他商品房出售:应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用 应纳税额=应纳税所得额 20% 合理费用包括已购公有住房购买、出售过程中按规定缴纳的税费 链接二:朝阳地税局提供土地增值税如何缴纳 土地增值税普通住宅及超过5年的非普通住宅,免征 1.非普通住宅居住满3年未满5年的,减半征收增值额=售房收入-扣除项目金额之和 2.非普通住宅居住未满3年的,按规定征收增值率=增值额/扣除项目金额之和 100% 增值率未超过50%的:土地增值税=增值额 30% 增值率50%-100%的:土地增值税=增值额 40%-扣除项目金额 5% 增值率100%-200%的:土地增值税=增值额 50%-扣除项目金额 15% 增值率超过200%的:土地增值税=增值额 60%-扣除项目金额 35% 扣除项目:1.房产成本扣除:其中:年以内的房屋以购房发票为扣除依据;1-5年的以评估报告中的重置成本价 成新度折扣率后的价格作为扣除依据。2.营业税、城建税、教育费附加、印花税、合同公证费、评估费。 链接三:美国房地产交易如何交税 对于卖房人来说,北京二手房交易税已经从只交万分之五的印花税猛涨到了六种税费总成交房价的10%左右。然而在房地产业发展较早、税务制度相对完善的美国老百姓是如何交税的,越洋采访到美国住在加利福尼亚州和夏威夷州的两位刚刚卖房买房的华裔。 住在加州洛杉矶的焦女士告诉,前不久她卖掉旧金山的大房子后又买了现在洛杉矶城中的一座小独栋。“卖房子我们净赚了40余万美元,买房子又花了31万美元,整个过程我们都不用交税。”她说,按照克林顿政府时期延续下来的联邦税法,如果普通家庭将房屋变卖后赚取的利润不超过50万美元,以及单身人士变卖房屋赚取利润不超过25万美元,那交易都不用交税。而利润如果超过了,则要算到个人所得税中,税率从30%到50%。 住在夏威夷的李女士告诉,美国实行联邦制,老百姓除了要交联邦税以外,各州的税制也不相同。她说,她家刚刚卖了城郊的房后又买了城中的房。按照州税法,如果购买房屋不到两年就卖出的,所赚取的利润就要交个人所得税。两年以上就不用了。 另外两位女士都告诉,美国在房地产交易环节的税收比较少,但养房的时候每年交的物业税则相当惊人。加州每年要交总房款1.5%的物业税,而夏威夷则要交到周边市场价格5%的物业税。李女士说,“州政府定期公布各地区的市场价格,我的房好在高于周边市场价格,摊薄到我的房款中则降到了3%左右。” 据了解,我国正在对开征物业税做研究,国家统计局发言人郑京平表示,中央政府将通过征收较高税率的不动产税来抑制房价过快增长。

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